Evaluation des biens – qui la fait, pourquoi et combien coute-t-elle ?

L’évaluation immobilière est une procédure visant à déterminer la valeur d’un bien. Elle s’applique aussi bien aux logements qu’aux maisons ou aux terrains. Elle nécessite la préparation d’un rapport d’évaluation, c’est-à-dire un document écrit dans lequel la valeur réelle du bien est déterminée en appliquant une méthode choisie. Seul un expert immobilier agréé est autorisé à le faire. Quand est-il nécessaire de faire appel à un expert immobilier et quand cela n’est-il pas nécessaire ? Pouvez-vous évaluer un bien immobilier vous-même ou avec l’aide d’un agent immobilier ?

Quand aurez-vous besoin d’une évaluation ?

Une évaluation immobilière est nécessaire, par exemple, lors d’une demande de prêt hypothécaire, lors du partage des biens des époux au tribunal, lors d’une demande d’indemnisation pour expropriation de biens ou lors du partage de l’héritage au tribunal.

Le rapport d’évaluation est considéré comme une preuve par le tribunal. Il est donc préférable que l’expert qui évalue le bien soit inscrit sur la liste des témoins experts au tribunal. Un rapport commandé par une partie n’est qu’un document privé qui peut être contesté par l’autre partie à la procédure. En revanche, l’avis d’un expert, tel que défini par les dispositions du code de procédure civile, a une valeur probante beaucoup plus élevée et est plus difficile à contester.

Une personne qui demande un prêt hypothécaire doit savoir que la banque exigera une évaluation du bien. Cela lui permettra de déterminer la valeur de la garantie. En général, les banques ont leurs propres évaluateurs, mais le paiement des frais du service d’évaluation est à la charge de l’emprunteur. Lorsque l’on sollicite un prêt auprès de plusieurs banques, il est conseillé de faire estimer un bien par un évaluateur indépendant, le document lui-même pouvant ensuite être présenté aux différentes institutions. Il convient de s’assurer que l’évaluateur choisi est autorisé à exercer sa profession.

Qui peut effectuer une évaluation immobilière ?

Les évaluations de biens sont effectuées par un évaluateur diplômé d’État. Il les exécute sur la base des règlements et des normes professionnelles. Les conditions et les dispositions légales relatives à l’établissement d’évaluations immobilières par des évaluateurs immobiliers sont contenus dans le décret du Conseil des ministres relatif à l’évaluation des biens immobiliers et à l’établissement d’un rapport d’évaluation.

Pour pouvoir évaluer un bien, il faut être qualifié, ce qui est accordé par le ministre du Développement, du travail et de la technologie. Il s’agit d’un long processus qui exige de nombreuses connaissances et la réussite de nombreux (et coûteux) examens. Il s’agit avant tout d’une personne qui n’a pas été condamnée (pour des types d’infractions spécifiquement définis, par exemple des infractions fiscales), qui a un diplôme universitaire, qui a suivi des études de troisième cycle en évaluation immobilière, qui a effectué un apprentissage ou qui a une expérience professionnelle en évaluation immobilière, et qui a réussi une procédure de qualification, notamment un examen.

Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière ?

Lors de l’évaluation, la valeur marchande du bien est déterminée, mais aussi sa valeur de remplacement et sa valeur cadastrale. L’évaluateur effectue l’évaluation en utilisant les approches suivantes : comparative, de revenu, de coût ou mixte. Que signifient-ils exactement et en quoi diffèrent-ils ?

Comparative – elle est utilisée pour les biens qui sont ou peuvent être échangés et dont la valeur exprimée est le prix le plus probable à obtenir sur le marché dans certaines conditions ; elle est le plus souvent utilisée pour l’évaluation résidentielle, où la référence est le prix obtenu pour des biens similaires, mais corrigé pour leurs différentes caractéristiques ; trois méthodes sont utilisées ici : la comparaison par paire, la correction du prix moyen et l’analyse statistique du marché.

L’approche par le revenu – est le plus souvent utilisée pour les biens immobiliers commerciaux ; elle est basée sur l’hypothèse du revenu qui peut être obtenu maintenant ou dans le futur du bien immobilier lui-même (méthode de l’investissement) ou des activités qui y sont exercées (méthode du profit) ; lors de l’application de l’approche par le revenu, la méthode de l’investissement est utilisée.

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